Продажа объектов недвижимости – освобождение от уплаты налогов

В 2016 году вступают в действие новые положения, принятые 29 ноября 2014 года Федеральным законом № 382-ФЗ, вносящим корректировки в Налоговый кодекс РФ. Данные условия ужесточили правила налогообложения, связанные с доходами, полученными от реализации объектов, относящихся к недвижимым.

До начала текущего года от уплаты НДФЛ освобождались операции продажи недвижимого имущества, являющегося собственностью более чем 3 года. Согласно новым положениям, период действия права собственности на недвижимость, дающий возможность получить право освобождения, продлевается до 5 лет.

Прежние условия (не менее 3 лет) продолжают действовать для некоторых категорий имущества:

Недвижимость перешла в собственность по наследству или в виде дарения, полученного от лиц, являющихся близкими родственниками или членами одной семьи
Право собственности возникло на основании договора, согласно которому налогоплательщик гарантирует пожизненное содержание прежнему владельцу на условиях иждивенца.
Недвижимость оформлена в собственность актом приватизации

Каждый из перечисленных случаев является достаточным основанием освобождения от начисления НДФЛ.

Следующее изменение, вносимое в порядок налогообложения, касается фактов продажи недвижимого имущества, зафиксировавших заниженные цены. Заниженной считается любая стоимость меньше кадастровой. В этом случае для налогообложения используется не сумма, указанная в договоре продажи, а кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента, т.е. умноженная на 0,7.

Каждый из субъектов РФ может принять законные акты об изменении размера понижающего коэффициента, а также предельного периода нахождения в собственности.

Еще одно изменение, действующее начиная с 01.01.16 года, касается условий, определяющих вычисление сумм налоговых вычетов, получаемых по результатам доходов от продажи недвижимости. Неизменным остается правило, по которому налогоплательщикам представляется налоговый имущественный вычет на сумму средств, полученных в результате продаж недвижимости, не более 1 миллиона рублей. Данный вычет предоставляется при наличии двух ограничений:

Недвижимость представляет собой жилые помещения любой категории (дома, квартиры, комнаты), дачные и садовые строения, а также участки земли или их части (доли), на которых недвижимость расположена.
Недвижимость является собственностью меньше законодательно установленного минимального периода (в настоящем варианте закона – меньше 5 лет).

Определяя НДФЛ, налогоплательщик может воспользоваться следующими алгоритмами расчета:

Если имущество принадлежит продавцу более чем 5 лет – НДФЛ не начисляется
Если проданный объект недвижимости принадлежит лицу менее 5 лет и попадает под условия налогового вычета, то его продажная стоимость уменьшается на 1 млн рублей, с полученной разницы оплачивается налог в сумме 13%.

Пример: недвижимость продана за 3 млн рублей,

Сумма налога = (3000000 руб. – 1000000 руб.) х 13% = 260000 руб.

Если на продаваемую недвижимость существует договор покупки, то при расчете можно воспользоваться правом уменьшения дохода на сумму понесенных расходов, имеющих документальное подтверждение.

Пример: квартира приобретена за 2 млн рублей и продана через 3 года за 3 млн руб.

Сумма налога = (3000000 руб. – 2000000 руб.) х 13% = 130000 руб.